En México, un avalúo es un dictamen técnico que nos permite tener una estimación sustentada del valor, expresado en cifras monetarias. Los avalúos inmobiliarios oficiales por lo general requieren los tres métodos de valuación para determinar el valor. Cada uno arroja un valor diferente y es responsabilidad del perito valuador determinar con cual se concluirá el avalúo.

Los métodos de valuación inmobiliaria son:

• Enfoque de mercado o de comparación de ventas:

Este enfoque analiza las propiedad existentes en el mercado abierto similares a nuestra propiedad. Se utilizan diferentes factores para homologar los comparables con nuestra propiedad, como el factor de edad, ubicación, forma, negociación, etc. El resultado obtenido por el valuador sería el valor de mercado.  

Este método se basa en el supuesto de que un inversionista no pagará más por una propiedad que lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar en el mercado.

• Enfoque físico:

Este enfoque se refiere al valor físico material de la propiedad en cuestión, es decir, ¿cuánto me costaría construir esa misma propiedad (valor de reposición nuevo) aplicando los deméritos por su edad consumida, grado de mantenimiento, gastos indirectos, etc?, ¿cuánto valdrá esa propiedad como éste (valor neto de reposición) poniéndolo simple?

Es muy importante mencionar, que en este método no se aplica la Ley de la Oferta y la Demanda y al momento de querer venderlo, podemos pensar que se venderá en este valor, lo cual en la mayor parte de los casos no es cierto. Por eso es recomendable que sea un experto el que realice este tipo de avalúos para evitar cualquier confusión.

• Enfoque de ingresos o capitalización de rentas:

Este método considera los beneficios futuros (rentas) que se podrían pagar por el inmueble en cuestión en relación al valor presente, generado por medio de la aplicación de una tasa de capitalización adecuada.

El enfoque de ingresos refleja el Principio de Valuación de anticipación.

La mayoría de las veces el valor obtenido por medio de este enfoque es muy diferente al físico o de mercado, ya que este avalúo indica el capital que se tendría que invertir en esta propiedad para que me dejára la renta antes mencionada.

Este tipo de enfoque  y los análisis de los factores para obtener la tasa de capitalización son muy complicados, siempre acude a un profesional para que lo realice.

En resumen, puedes encontrar en tu avalúo el valor de mercado, físico o de capitalización de rentas, pero si tu objetivo es vender tu inmueble tendrías que utilizar el valor comercial, ya que como se mencionó anteriormente un inversionista no pagará más por una propiedad que lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar en el mercado.

Recuerda siempre realizar tus avalúos con una persona experta y acreditada, no por ahorrarte unos pesos, contrates a alguien que no esté capacitado y termines tomando decisiones equivocadas.